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2020,深圳楼市频发怪象的B面

作者:jcmp      发布时间:2021-05-02      浏览量:0
引子疫情世界,楼市红火。2020年,一场

引子

疫情世界,楼市红火。

2020年,一场突如其来的新冠肺炎疫情,搅乱了世界,引发全球危机。祸不单行,中美贸易冲突持续扩大,国内外自然灾害频现,全球经济萎缩,“疫变”下艰难求生,人们的收入预期不断下降。

然而,危机之下,楼市却是异常红火,深圳、南京、杭州、北京等多地出现摇号抢房。尤其是深圳,今年以来,一轮轮房价上涨潮,一个个频频出现的“日光”盘,“打新”、“上涨”、“代持”,楼市怪象层出不穷。

疫情肆虐,楼市火爆,两者并没有结束迹象,还在持续发酵。

01

经营贷风波

今年2月疫情期间,为了支持中小企业生产经营,深圳政府出台《深圳市应对新型冠状病毒肺炎疫情中小微企业贷款贴息项目实施办法》。全国不少城市也都有类似的贴息政策。

办法明确了规定期限内获得贷款的企业或个体工商户,可享受实际支付利息的50%,最长6个月,最高100万元的贴息政策。

如此优厚的套利空间,促使部分业主将房源价格大幅抬高,以期通过“高评高贷”的方式向银行做经营抵押贷款,进行金融加杠杆行为。原本旨在帮助中小微企业的贴息政策,在具体操作中如银行在贷款审批及贷后管理环节中有所放松,加之中介机构的“助力”,其成为深圳楼市“虚火”的一大主因。

3月份,深圳二手房价格的涨幅高居全国第一,多个新盘项目开售当天便全部售罄,千万豪宅被秒光、二手房“跳空涨价”、“百万喝茶费”的新闻层出不穷。

最终结果是深圳因为过于张扬,引得银监会、人行要求严查经营贷违规流入楼市的乱像,不少人因为公司、房产不足半年,最后被抽贷收场。

02

三道红线

所谓的“三道红线”,就是央行和住建部将限制开发商融资的政策。

用红线一:剔除预收款的资产负债率不得大于70%;

红线二:净负债率不得大于100%;

红线三:现金短债比不得小于1倍。

三道红线是监管部门第一次给房企举债明确了标准,且将于2021年1月1日起全行业推行。

北京商报根据同策研究院数据发现,今年三季度,在所统计A股的93家房企中,绿色档(三条未踩线)房企仅有33家﹔而在所统计H股的40家房企中,上半年财务指标处于绿色档(三条未踩线)房企仅有6家。

千亿规模房企中,富力地产、中国奥园、泰禾集团等诸多房企皆处于红色档内,富力地产、泰禾集团等21家房企的净负债率高于130%,亟须降负债以摆脱高危压力。

而为进一步拓宽融资渠道,包括恒大、融创、华润等在内的多家房企均于年内实施了分拆上市动作。

恒大集团公布数据显示,今年前11月,恒大累计合约销售金额6786.6亿元,较去年同期增长约16.9%。据此测算,恒大提前完成全年销售6500亿元的目标。值得一提的是,恒大于年内解除了一场超千亿的对赌“警报”,这也为其应对“三道红线”奠定了基础。

03

深圳湾业主维权要一本证

7月,2000多位身价数千万的深圳湾豪宅业主自发组织大规模维权,通过建群、倡议、网络信访、上访,最终与深圳住建局、司法所等有关人员进行维权沟通协调。

深圳湾业主们主要有两个诉求,来解决自身的双拼房问题:第一种,两本证变一本证;第二种,如果第一种诉求不能满足,希望715新政能为双证业主‘留个口’。

深圳双拼房的高发区主要位于蛇口、后海、深圳湾等新晋豪宅片区。由于双拼房的变现能力弱,其市场价格普遍低于单本证同类户型的8%-15%。

715新政后,深圳房票需要深户3年+3年社保,房票更加珍贵,需要“2张房票”的双拼房(双证房),市场流通性基本被遏制。

2000多位深圳湾双拼房业主维权,在深圳楼市发展史上极为罕见。这次维权可以说是因为限制流通性,房产失去变现价值,引发急于或期待财富增值的深圳湾双拼业主们的内心恐慌和不满。

当然,深圳住建局等政府相关部门驳回了深圳湾双拼房业主们的无理请求。

04

写字楼与住宅冰火两重天

根据中国房价行情网2020年11月全国城市住宅房价排行榜数据显示,11月份二手房价最高的城市是深圳,平均单价81,757元/㎡,环比上涨3.86%,北京、上海、厦门和广州紧随其后。

深圳房价破8!

今年下半年,深圳住宅市场,只要是楼盘入市,“日光”盘频频出现。从11月以来,在短短的一个多月时间内,深圳的日光盘数量,比2019年全年还多。深圳的住宅,已经进入癫狂状态,房价大有撵上香港的势头。

2015年开始,深圳的写字楼的空置率就开始节节攀升,到了2020年三季度的时候,已经快将近高达30%的空置率了,如果是前海或者是蛇口一些地区,它的空置率可以达到50%。

深圳未来5年写字楼供应情况呢?深圳写字楼目前的存量是813万平米,前海蛇口要新增360多万平,后海94万平米,深圳湾超级总部基地177万多平米,新增的供应是非常巨大的。

根据戴德梁行数据,未来5年深圳的供应写字楼总面积可以达到800万平米,跟现在的813万平米的存量的接近。

5年以后 就是2025年深圳的写字楼平均的空置率,可以达到30-45%之间,恐不恐怖。

05

万人打新风起云涌

万人打新热潮风起云涌,购房者一房难求。打新不仅限于深圳,杭州、成都都有出现,但打新获利最多的莫过于深圳。

央媒对于深圳等城市愈演愈烈的“打新热”发声。这背后折射出的现象是新房、二手房价格存在倒挂,同片区、同类楼盘二手房明显贵于新房。

11月28日,新华社记者发表了题为《抑制楼市“打新热” 需要“硬核”举措》的“新华时评”,直接点名深圳刚开盘的润玺1期中出现的打新套利现象,称“打新热”背后的买房牟利现象与“房住不炒”理念背道而驰。

深圳南山神盘华润城,单价区间在12-14.4万/㎡,周边项目的挂牌均价却高达17-18万/㎡,一套房买到手妥妥的赚到500万价差,中签如同中彩票大奖,毫无疑问的掀起一波抢房热潮,

06

房产代持增加“伪刚需”

通常情况下,《房产代持协议》被认定是合法有效的。然而记者查询中国裁判文书网发现,近年来在深圳各区人民法院审理案件时对于代持房产行为有不同的认定。2020年6月1日南山区人民法院的一起借款合同纠纷执行审查类执行裁定书中显示,代持人的债权人要求执行代持房产,法院予以支持。法院还认为实际出资人在本人及家庭并无购房资格的情况下,借用他人名义购买房屋势必挤占第三人的合法资源,炒高房价,损害社会公共利益。

有名额没钱的人,替有钱没名额的人代持房产,两者间通过一直代持合同进行约定,明确由持有房票者替实际出资人持有房产。

我们可以理解,深圳本来是一只股票,本来政策规定每个散户最多只能买100股,但是大资金通过“多个账户代持”,从而实现庄股控盘。

房产代持,侵犯了普通人的购房权益,它增加了“伪刚需”,对于老老实实交社保的人不公平。

07

长租公寓暴雷

一直以来,全国长租公寓乱象横生,频频暴雷,蛋壳的暴雷压倒了最后一根稻草。

据贝壳研究院不完全统计,2017年至今,媒体公开报道的陷入资金链断裂、经营纠纷及跑路的企业多达107家,“爆雷”时间发生在今年的企业占比近四成,近七成是因为“高收低租”的模式导致。

这些资金链断裂及跑路企业有GO窝公寓、Color公寓,上海遇见、南京乐咖、北京昊园恒业、西安万巢,杭州的国畅、喔客公寓、德寓科技、中择房产等。2020年有蛋壳公寓、优客逸家、友客公寓、岚悦公寓、小鹰公寓、城城找房等。

深圳特区报6月初报道,深圳市消委会提供的信息显示,今年3月至6月,接到针对蛋壳公寓的投诉219宗。

11月,蛋壳公寓位于深圳市福田区沙头街道天安社区劲松大厦9楼的华南的子公司深圳市蛋壳公寓管理有限公司,持续陷入客户上门追款风波。

蛋壳深圳名下亦有数量较多的房源,且体量庞大。目前蛋壳公寓在深圳签约业主约1.1万人,房屋1.1万套,现有租客3.15万人。

蛋壳公寓本质上玩的是高收低租的游戏,通过这种方法,拼了命的加杠杆,结果风险日复一日累积。

换言之,这就是一个庞氏骗局。不仅套住了租客和房东,还给银行和国资挖了个大坑。

08

深圳“超难卖”小区,90天0成交

虽然深圳楼市如火如荼,但有一些小区,楼市再火,都跟它们没关系。

深圳楼市情报,手动整理了深圳11区4866个小区90天的成交数据,结果令人震惊:一共有277个小区,90天0成交!

这些小区要么板块前景不突出,要么学校、地铁、楼龄、配套、价格等有问题。

南山区共有75个“0成交”小区,其中占较大篇幅的是南山中心板块的小区,华润城润府二期也位列其中。

福田有些小区是属于挂牌过高的一类,另一种不买是环境太差,比如楼龄旧、居住环境不好,还没有学位支撑。竹子林片区热度逐渐下降。

宝安“0成交”最多的片区新安,紧跟新安之后的西乡,都是农民房扎堆、城市面貌比较老旧的存在。

罗湖“0成交”小区楼龄在20年左右。龙华中心小区楼龄比较老,居住环境相对较差。龙岗的库存比较大,“0成交”小区占比应该较多,但数据统计不全。